Портал про жилищно-коммунальное хозяйство

Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

На вторичном рынке, как правило, большое количество недвижимости, при продаже которой продавец может столкнуться с рядом проблем при оформлении сделки.

К такой недвижимости относится жильё, в котором прописаны несовершеннолетние, недвижимость, которая передана по наследству, а также жилплощадь недобросовестных жильцов, накопивших большие долги по коммунальным платежам.

Одной из самых распространённых трудностей при продаже квартиры является наличие долгов за ЖКХ.

Многие ошибочно считают, что долги по коммунальным платежам остаются за недвижимостью и переходят к новому владельцу после приобретения, но это не так. Вся накопленная задолженность остаётся за прежним владельцем (кроме платежей в фонд капитального ремонта). Но, как правило, управляющие компании неохотно разыскивают прежних владельцев недвижимости по новому месту жительства и требуют оплаты задолженности с новых владельцев квартиры. В этом случае новый владелец вправе обратиться в суд. Новый владелец будет оплачивать счета ЖКХ с момента приобретения недвижимости.

Существует несколько способов, как совершить сделку купли-продажи без рисков как для продавца, так и для покупателя.

1. Оплата задатком

В этом случае между продавцом и покупателем составляется письменное соглашение о задатке. Продавец получает задаток и оплачивает долги по коммунальным платежам, пока производиться оформление документов сделки купли-продажи (к примеру, если сумма долга составляет 200 тыс. рублей, то задаток будет такой же).

2. Расчёт через банковскую ячейку

Арендуются две ячейки, в одну ячейку помещается задаток, в другую остальная сумма для покупки недвижимости. Покупатель и продавец сдают документы на переоформление недвижимости в Росреестре. Получив свой пакет документов, продавец забирает деньги для оплаты долгов из первой ячейки, погашает задолженность по коммунальным платежам, потом забирает оставшуюся сумму за проданную квартиру, предоставив необходимые документы, подтверждающие оплату долгов. Если продавец не предоставит подтверждение оплаты, то деньги забрать не получится.

3. Перевод долгов на покупателя

Продавец вправе перевести свою задолженность на покупателя, заключив соответствующее соглашение с продавцом и договор с управляющей компанией. Для этого нужно, чтобы продавец отправил уведомление о переводе долга, а покупатель должен написать заявление о согласии перевода долга. После чего стороны оформляют договор купли-продажи и дополнительное соглашение о переводе задолженности, с указанием суммы и даты, до которой покупатель обязан оплатить долг.

Естественно, в каждом из вышеперечисленных вариантах есть свои недостатки.

В первом случае, если задаток уже получен продавцом и сделка срывается по вине покупателя, то задаток остаётся у продавца. Если же наоборот сделка отменена по вине продавца, то по закону задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Во втором способе, помимо платы за аренду ячеек, которая обычно возлагается на продавца, помимо оформление документов в МФЦ, придётся дополнительно заключать договор с банком, что отнимет много времени.

В случае с переводом долга, большим минусом выступает время, потраченное на заключение договоров и необходимых бумаг для перевода задолженности. И к тому же этот способ не подходить для покупателей, которые собираются приобрести квартиру в ипотеку, так как банки неохотно одобряют ипотечные кредиты на таких условиях сделки.

Бывает и такое, что за долги на квартиру приставами накладывается арест на регистрационные действия. Это происходит, когда задолженность уже достаточно велика и не оплачивается в течении долгого времени. В этом случае провести сделку купли-продажи не получится, до полного погашения задолженности. После оплаты долга, арест на имущество будет снят и пристав оформит документы об окончании исполнительного производства и направит документы о снятии ареста квартиры в Росреестр.

Справку о задолженности можно получить в управляющей компании, но оплатой по счетчикам (вода, газ, электроэнергия) может заниматься и другая организация. Всё зависит от региона, в котором решили продать недвижимость.